Sanierungspflicht beim Immobilienkauf – das müssen Käufer wissen (GEG 2024)

Ein Ratgeber für Hauskäufer in der Ostheide und im Raum Lüneburg, Uelzen & Umgebung

Der Traum vom Eigenheim – besonders beim Kauf eines charmanten Altbaus – begeistert viele Immobilienkäufer in Deutschland. Doch wer eine Bestandsimmobilie kauft, sollte sich neben Lage, Zustand und Preis unbedingt mit einem wichtigen Thema beschäftigen: der Sanierungspflicht beim Immobilienkauf. Warum? Viele Kaufinteressenten wissen nicht das mit der Unterschrift beim Notar unter Umständen gesetzliche Sanierungspflichten auf sie zukommen können. Diese Pflichten, im Zusammenhang mit der energetischen Beschaffenheit der Immobilie, sind im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt und gelten seit dem Inkrafttreten im Jahr 2020 – zuletzt aktualisiert 2024 – bundesweit.

So gelten klare gesetzliche Vorgaben zur energetischen Sanierung beim Eigentümerwechsel. Käufer sind unter bestimmten Voraussetzungen somit verpflichtet, Maßnahmen wie die Dämmung der obersten Geschossdecke, den Austausch alter Heizkessel oder die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen vorzunehmen. Was genau die Sanierungspflicht beim Hauskauf bedeutet, wer davon betroffen ist und mit welchen Sanierungskosten zu rechnen ist erfährst du in diesem Ratgeber. Zusätzlich zeigen ich dir, welche Fördermöglichkeiten Du nutzen kannst (ohne Gewähr) und worauf du beim Immobilienkauf in der Ostheide, im Raum Lüneburg und Uelzen besonders achten solltest.

• Was genau ist die Sanierungspflicht beim Immobilienkauf?
• Wann gilt die Sanierungspflicht
• Diese Sanierungspflichten schreibt das GEG 2024 vor
• Welche Fristen gelten?
• Mit welchen Kosten muss man rechnen?
• Welche Förderungen gibt es?
• Sanierungspflicht in der Praxis – Was Käufer wissen müssen
• Besonderheiten in Lüneburg & Uelzen
• Checkliste: Bin ich von der Sanierungspflicht betroffen?
• Fazit

Die Sanierungspflicht beim Immobilienkauf ist eine gesetzliche Verpflichtung, bestimmte energetische Maßnahmen an einem Gebäude vorzunehmen – und zwar nicht irgendwann, sondern innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang. Diese Pflicht wird durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024)geregelt und betrifft vor allem Käufer von älteren Ein- oder Zweifamilienhäusern.

Ziel ist es, den Energieverbrauch und CO₂-Ausstoß im Gebäudesektor zu reduzieren. Das Gesetz schreibt deshalb für bestimmte Altbauten vor, dass neue Eigentümer – unabhängig von deren finanzieller oder baulichen Planung – veraltete Heiztechnik austauschen, ungenügend gedämmte Geschossdecken verbessern und ungedämmte Leitungen isolieren müssen.

Ein Praxisbeispiel:

Familie Schröder kauft 2025 ein älteres Einfamilienhaus in der Nähe von Lüneburg. Das Haus wurde 1978 gebaut, die Vorbesitzerin hat dort nie selbst gewohnt, sondern es an Dritte vermietet. Die Heizung stammt ebenfalls aus dem Baujahr, und der Dachboden ist ungedämmt. Was viele nicht wissen: Mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag wird Familie Schröder sanierungspflichtig. Sie muss innerhalb von zwei Jahren: die alte Öl-Heizung durch ein neues System (z. B. Gas-Brennwert oder Wärmepumpe) ersetzen, den ungedämmten Dachboden isolieren, freiliegende Heizungsrohre im Keller dämmen. Diese Maßnahmen sind gesetzlich vorgeschrieben – unabhängig davon, ob sie schon andere Pläne oder Sanierungsschritte im Kopf hatten.

Die Sanierungspflicht greift nicht bei jedem Hauskauf, sondern nur unter bestimmten Bedingungen, die im Gebäudeenergiegesetz (GEG) klar definiert sind.

Sie gilt, wenn:

• es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt,
• das Gebäude vor 1994 errichtet wurde und energetisch nicht dem aktuellen Standard entspricht,
• der vorherige Eigentümer nicht selbst darin gewohnt hat,
• sie durch Kauf oder bestimmte Erbsituationen neuer Eigentümer werden.

Wichtig zu wissen: Die Pflicht beginnt mit dem Eigentümerwechsel – also dem Eintrag ins Grundbuch – und muss innerhalb von zwei Jahren erfüllt werden.

1. Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches

Das GEG verpflichtet Eigentümer, die oberste Geschossdecke zu dämmen – das ist die Decke zum unbeheizten Dachraum. Alternativ kann auch das Dach selbst gedämmt werden, wenn der Dachraum ausgebaut oder beheizt ist. Das Ziel hierbei ist es den Verlust von Heizwärme über das Dach zu vermeiden, denn rund 20 % der Heizenergie entweicht in Altbauten über schlecht oder gar nicht gedämmte Dächer. Diese Pflicht gilt für alle Häuser mit einer ungedämmter Geschossdecke über beheiztem Raum. Die Dämmung muss hierbei einen U-Wert von max. 0,24 W/(m²·K) erreichen (Wärmedurchgangskoeffizient). Es gibt hierbei auch Ausnahmen, z. Bsp.: wenn die Decke bereits den energetischen Anforderungen entspricht oder bei selbst genutztem Eigentum. Sie greift jedoch wieder für den Käufer, sobald es zu einem Eigentümerwechsel kommt. Die Kosten (Richtwert) für so eine Maßnahme belaufen sich auf ca. 3.000 – 6.000 EUR (je nach Fläche, Dämmstoff und Zugänglichkeit).

2. Austausch veralteter Heizkessel (älter als 30 Jahre)

Alte Öl- oder Gaskessel (sogenannte Standard- und Konstanttemperaturkessel) mit einem Alter von über 30 Jahren müssen in der Regel gegen verbrauchs- und emissionsarme Heizsysteme ausgetauscht werden. Denn, eine moderne Brennwerttechnik spart bis zu 30 % Energie gegenüber alten Anlagen. Diese Pflicht gilt für Öl- oder Gasheizungen dessen Einbau vor 1994(Stand: 2024) stattgefunden hat. Ausnahmen können gemacht werden, wenn es sich bei den alten Heizungen bereits um eine Brennwert- und Niedertemperaturkessel handelt. Diese Pflicht gilt spätestens 2 Jahre nach dem Eigentumsübergang, wenn der Voreigentümer das Haus nicht selbst bewohnt hat, es also vermietet war oder ist. Je nachdem was für eine Heizung zum Einsatz kommt können die Kosten zwischen 7.000 – 15.000 EUR (je nach Heizungssystem, Aufwand, Förderanteil) liegen.

3. Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen

Alle frei zugänglichen Rohrleitungen für Heizung und Warmwasser in unbeheizten Räumen (z. B. Keller, Dachboden) müssen gedämmt werden mit dem Ziel Wärmeverluste durch ungedämmte Leitungen zu vermeiden – oft eine einfache Maßnahme mit hoher Effizienz. Diese Pflicht gilt für alle Bestandsgebäude und verpflichtet ebenfalls beim Kauf. Ausnahmen hierbei gibt es nur wenn es baulich nicht möglich ist technisch unverhältnismäßig ist. Das ist jedoch ehr selten der Fall. Die Kosten /Richtwert hierfür belaufen sich auf ca. 500 – 1.500 EUR (je nach Leitungslänge und Zugänglichkeit). Gut zu wissen ist, dass Dämmmaterialien (z. B. Rohrschalen aus Mineralwolle oder Polyethylen) verhältnismäßig günstig und oft in Eigenleistung montierbar sind – das spart Kosten.

Nach dem Eigentumsübergang (Grundbucheintrag) haben sie zwei Jahre Zeit, um die Sanierungspflichten umzusetzen. Die Frist ist gesetzlich fix – Ausnahmen gibt es kaum.

Je nach Zustand des Hauses können die Investitionen überschaubar oder umfangreich sein. Hier einige Richtwerte:

Sanieren klingt für viele erst einmal nach Mehrkosten, Aufwand und Unsicherheit. Doch die gute Nachricht ist: Sie sind damit nicht allein. Der Staat unterstützt sie auf dem Weg zu einer energieeffizienten Immobilie – und zwar nicht nur mit gutem Rat, sondern mit handfester finanzieller Hilfe. Egal, ob sie einen alten Heizkessel austauschen, das Dach dämmen oder auf eine klimafreundliche Heizlösung umsteigen möchtest – es gibt Förderprogramme, die genau dafür gemacht sind:

KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau):

Die KfW bietet zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für energetische Einzelmaßnahmen sowie Komplettsanierungen. Dazu zählen:

• Dämmung von Dach, Fassade, Keller
• Erneuerung von Fenstern und Türen
• Heizungstausch (inkl. Wärmepumpen und Solarthermie)

👉 Wichtig: Viele Förderungen gibt es auch für einzelne Maßnahmen, nicht nur für komplette Sanierungen!

BAFA (Bundesamt für Wirtschaft & Ausfuhrkontrolle):

Das BAFA fördert vor allem moderne, umweltfreundliche Heizsysteme wie:

• Wärmepumpen
• Holz- & Pelletheizungen
• Solarthermieanlagen

Der Staat übernimmt je nach Maßnahme bis zu 40 % der Investitionskosten. Das sind oft mehrere tausend Euro, die du nicht selbst tragen musst.

Viele Förderprogramme erfordern einen zertifizierten Energieberater, der mit ihnen gemeinsam plant, den Antrag stellt und sie durch den Prozess begleitet. Sie bekommen nicht nur Geld vom Staat, sondern auch professionelle Unterstützung. Sie sind also nicht allein auf weiter Flur – im Gegenteil: Mit dem richtigen Berater an ihrer Seite wird die Sanierung planbar, machbar und sogar lohnend.

✨ Förderung als Chance sehen – nicht als Hürde

Statt die Sanierungspflicht als Belastung zu empfinden, könnten sie sie auch als Startschuss sehen: für ein Zuhause, das nicht nur schöner und individueller wird – sondern auch sparsamer, umweltfreundlicher und zukunftssicher. Mit den richtigen Fördermitteln verwandelt sich Pflicht in Potenzial – und sie können mit Unterstützung ihren eigenen Wohntraum Wirklichkeit werden lassen.

Sie haben sich in ein Haus verliebt. Die Lage stimmt, der Grundriss passt, und sie können sich vorstellen, hier das Leben mit ihrer lieben Familie neu zu gestalten. Doch dann taucht dieses sperrige Wort auf: Sanierungspflicht. Klingt nach Kosten, Fristen, Vorschriften. Und plötzlich macht sich Unsicherheit breit. Aber, wie bereits erwähnt, sie sind nicht allein! Die Sanierungspflicht ist keine Stolperfalle, sondern eine planbare Etappe auf dem Weg in dein neues Zuhause. Wer weiß, worauf zu achten ist, kann viel Stress und unnötige Kosten vermeiden und aus einem alten Haus ein echtes Wohlfühl-Zuhause machen.

✅ Lassen sie sich den Energieausweis zeigen.

Der Energieausweis sagt ihnen, wie gut das Haus energetisch dasteht und ob Sanierungspflichten zu erwarten sind. Prüfen sie Baujahr, Heizungsart und Dämmstandard.

✅ Nehmen sie die Sanierung in ihre Finanzierung auf.

Planen sie mögliche Maßnahmen gleich mit ein, das gibt ihnen finanzielle Sicherheit und Verhandlungsspielraum.

✅ Beantragen sie Fördermittel frühzeitig.

Noch bevor der Handwerker kommt: Ein Energieberater hilft ihnen, KfW- oder BAFA-Zuschüsse zu sichern. Das spart bares Geld.

✅ Notieren sie sich die 2-Jahres-Frist.

Ab Eintrag ins Grundbuch läuft die Uhr – aber mit guter Planung ist das mehr als genug Zeit.

✅ Holen sie sich Beratung, bevor es teuer wird.

Ein erfahrener Makler oder Energieberater erkennt früh, was auf sie zukommt. Diese Klarheit schützt sie vor Überraschungen.

💬 Ein Tipp aus der Praxis:

Viele meiner Kunden, gerade junge Erstkäufer in der Samtgemeinde Ostheide, Lüneburg und Uelzen sind am Anfang verunsichert und das ist auch völlig normal. Doch mit einem realistischen Blick auf die Sanierungspflicht, einer sauberen Kostenaufstellung und etwas Unterstützung wird daraus eine Kür und aus dem Sanierungsobjekt schnell ein Herzensprojekt mit Potenzial. Die Sanierungspflicht ist also kein Hindernis, sondern vielmehr eine Einladung, ihr neues Zuhause mit Weitsicht und Qualität zu gestalten. und ich weiß ich wiederhole mich, aber Sie müssen das nicht allein bewältigen. Mit dem richtigen Know-how und den richtigen Fachleuten an ihrer Seite wird daraus ein klarer und vor allem machbarer Weg.

Sie wollen wissen, ob sie als Käufer wirklich von der Sanierungspflicht betroffen bist? Mit dieser kurzen, klaren Checkliste finden sie es in weniger als 2 Minuten heraus und bekommen zu jedem Punkt eine verständliche Erklärung. Machen sie den Selbsttest:

1. Ist das Haus älter als 30 Jahre?

Wenn ihr zukünftiges Zuhause vor 1994 gebaut wurde, könnte es Heiztechnik oder Dämmzustände enthalten, die nicht mehr dem heutigen Standard entsprechen. Je älter das Gebäude, desto wahrscheinlicher sind diese energetischen Nachrüstungen.

2. Wurde das Haus bisher vermietet oder stand leer?

Die Sanierungspflicht greift nur, wenn der Vorbesitzer nicht selbst darin gewohnt hat. Hat er es vermietet oder nicht genutzt, tritt die Pflicht mit dem Eigentümerwechsel in Kraft.

3. Ist der Heizkessel älter als 30 Jahre und kein Brennwertgerät?

Ein Standard-Öl oder Gaskessel von vor 1994 oder älter muss in der Regel ausgetauscht werden. Brennwert- oder Niedertemperaturgeräte sind meist ausgenommen.

4. Ist der Dachboden oder die oberste Geschossdecke ungedämmt?

Wenn sie auf dem Dachboden Holzbohlen und sichtbare Balken statt Dämmmaterial sehen, besteht Handlungsbedarf.

5. Gibt es ungedämmte Heizungs- oder Warmwasserleitungen im Keller?

Ein schneller Blick genügt: Sind die Rohre blank oder nur lose umwickelt? Dann muss hier meist nachgebessert werden. Das geht oft sogar günstig und unkompliziert.

💡 Mein Tipp:

Wenn sie bei einem oder mehreren Punkten unsicher sind, lassen sie sich nicht verrückt machen – aber holen sie sich Rat. Ein kurzer Austausch mit einem Makler mit Altbau-Erfahrung oder einem Energieberater bringt oft schon Klarheit – bevor sie einen kostspieligen Fehler machen oder falsche Annahmen treffen.

Die Sanierungspflicht beim Immobilienkauf ist keine Schikane – sondern ein klar geregelter Beitrag zur Energiewende. Wer vorbereitet ist, kann die Vorgaben nicht nur erfüllen, sondern sinnvoll nutzen: zur Wertsteigerung, zum Energiesparen und zur Förderung eines gesunden Raumklimas.

Du planst, ein älteres Haus in der Ostheide, Lüneburg, Uelzen oder Umgebung zu kaufen? Ich begleite sie gern und freue mich auf ihre Kontaktaufnahme!