Kaufen oder Mieten (2023): 6 – Punkte zur Immobilienentscheidung

Stellen Sie sich vor, Sie stehen an einem entscheidenden Punkt in Ihrem Leben, bereit, sich die Frage zu beantworten: Sollte ich kaufen oder mieten? Diese Entscheidung kann Ihr Leben in vielerlei Hinsicht prägen, sei es finanziell, emotional oder lebensstilbedingt. In diesem Artikel werden wir die Vor- und Nachteile beleuchten, damit Sie gut informiert Ihre persönliche Entscheidung treffen können ob Sie nun kaufen oder doch lieber mieten.

Oftmals hört man, dass die Miete nichts anderes als rausgeworfenes Geld ist und nur jemanden anderes nütze oder gar reich macht. Man sollte es doch lieber dafür nutzen um es in das eigene zu Hause zu investieren. Und, das mag in so mancher Hinsicht auch stimmen. Lassen Sie uns doch aber einmal versuchen das Ganze etwas näher zu beleuchten, denn jeder der sich den Traum von dem eigenem zu Hause erfüllen will, blendet in seiner Euphorie gleichzeitig gerne einmal aus, dass sich die Belastungen wie Zinsen, Tilgung, Instandsetzung, Versicherungen, Steuern als auch die allgemeinen Nebenkosten etwas anders zusammenstellen als nur der reine monatliche Mietzins, der entrichtet wird.

Inhaltsverzeichnis:

1. Die Vor- und Nachteile des Kaufens
2. Die Vor- und Nachteile des Mietens
3. Der Mietzins und die Kreditrate
4. Die Zinssituation und ihre Auswirkung
5. Finanzierungsbeispiel
6. Fazit

1. Die Vor- und Nachteile des Kaufens

Sprechen wir über die Hauptvorteile die für den Kauf einer Immobile sprechen, dann könnten das Folgende sein:

Eigentum:
Wenn Sie sich für den Kauf entscheiden, werden Sie stolzer Eigentümer Ihrer eigenen vier Wände. Dies bedeutet, dass Sie Ihre Räume nach Herzenslust gestalten und dekorieren können, ohne die Erlaubnis eines Vermieters einholen zu müssen.

Langfristige Investition:
Der Kauf einer Immobilie ist nicht nur der Erwerb eines Wohnraums, sondern auch eine langfristige Investition. Im Laufe der Zeit besteht die Möglichkeit, dass der Wert der Immobilie steigt, insbesondere in Gebieten mit wachsender Nachfrage und Entwicklung.

Stabilität und Unabhängigkeit:
Der Kauf einer Immobilie schafft Stabilität. Sie sind nicht von Vermieterentscheidungen abhängig und haben keine Sorgen bezüglich möglicher Mietpreiserhöhungen. Dies schafft eine langfristige Wohnunabhängigkeit und finanzielle Sicherheit.

Kontrolle über die Wohnkosten:
Während Mietpreise durch Vermieterentscheidungen beeinflusst werden, haben Hausbesitzer mehr Kontrolle über ihre langfristigen Wohnkosten. Die monatliche Hypothekenzahlung bleibt stabil, insbesondere bei Festzinsdarlehen.

Sicherheit im Alter:
Der abbezahlte Wohnraum kann im Alter eine finanzielle Sicherheit bieten. Ohne monatliche Hypothekenzahlungen können die Wohnkosten erheblich reduziert werden, was die finanzielle Belastung im Ruhestand mindert.

Möglichkeit der Vermietung:
Wenn Ihre Lebenssituation es zulässt, besteht die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten. Dies kann eine zusätzliche Einnahmequelle darstellen und dazu beitragen, die monatlichen Hypothekenkosten zu decken oder sogar Gewinne zu erzielen.

Teilnahme am lokalen Gemeinschaftsleben:
Durch den Kauf einer Immobilie werden Sie Teil einer Gemeinschaft. Dies bietet die Chance, lokale Nachbarn und Netzwerke kennenzulernen, was oft zu einem stärkeren Gemeinschaftsgefühl führt.

Die Hauptnachteile die gegen den Kauf einer Immobilie sprechen, sind die Folgenden:

Hohe Anfangsinvestition:
Der Kauf einer Immobilie erfordert eine erhebliche anfängliche Investition in Form von Eigenkapital und möglicherweise anderen Kosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuern und Maklerprovisionen. Dies kann eine finanzielle Herausforderung darstellen.

Monatliche Darlehenskosten:
Der Hauskauf bringt monatliche Hypothekenzahlungen mit sich, die im Vergleich zur Miete oft höher sind. Diese Kosten müssen langfristig und zuverlässig gedeckt werden, unabhängig von anderen finanziellen Verpflichtungen.

Wartung und Reparaturen:
Als Hausbesitzer sind Sie für die Instandhaltung und Reparaturen Ihrer Immobilie verantwortlich. Unvorhergesehene Kosten für Reparaturen können sich summieren und die finanzielle Belastung erhöhen.

Geringere Flexibilität:
Der Verkauf einer Immobilie kann zeitaufwändig und kostenintensiv sein. Wenn sich Ihre Lebenssituation ändert, kann es schwierig sein, sich schnell von Ihrem Zuhause zu trennen und zu verkaufen.

Einschränkungen bei der Gestaltungsfreiheit:
Obwohl der Immobilienbesitz mit mehr Freiheit zur Gestaltung einhergeht, gibt es oft Einschränkungen durch lokale Bauvorschriften und Gemeinschaftsregelungen, die die Art und Weise, wie Sie Ihr Zuhause verändern können, beeinflussen können.

Finanzielle Unsicherheit bei wirtschaftlichen Veränderungen:
In wirtschaftlich unsicheren Zeiten wie wir sie gerade jetzt haben, besteht immer das Risiko von Arbeitsplatzverlusten oder Einkommensrückgängen, was die finanzielle Belastung durch Darlehenszahlungen erhöhen kann.

Wir sehen also, der Kauf einer Immobilie bietet zahlreiche Vorteile, die über den Erwerb von Wohnraum hinausgehen kann. Ein wesentlicher Pluspunkt ist die langfristige Investition, bei der die Immobilie im Laufe der Zeit an Wert gewinnen kann. Als Hausbesitzer genießen Sie nicht nur die Sicherheit und Unabhängigkeit, sondern auch die Freiheit, Ihr Zuhause nach Ihren persönlichen Vorlieben zu gestalten.

Die Stabilität im Wohnverhältnis, die Möglichkeit der Vermietung, der Aufbau von Eigenkapital und potenzielle steuerliche Vorteile machen den Immobilienkauf zu einer finanziell attraktiven Option. Darüber hinaus bietet der Immobilienbesitz die Chance, Teil einer Gemeinschaft zu werden, und er ermöglicht es, Vermögen über Generationen hinweg zu übertragen.

Aber, trotz dieser Vorteile gibt es auch bedeutende Nachteile, die beim Immobilienkauf berücksichtigt werden müssen. Eine hohe Anfangsinvestition stellt für viele eine finanzielle Hürde dar, und die monatlichen Darlehenszahlungen können im Vergleich zur Miete erheblich sein. Verantwortlichkeiten für Instandhaltung und Reparaturen bedeuten zusätzlichen Arbeitsaufwand und Kosten. Die geringere Flexibilität bei Lebensänderungen und das Risiko steigender Zinsen und steigender Inflation sind weitere Faktoren, die bedacht werden müssen.

Der Hauskauf erfordert Zeit, Planung und kann mit und unvorhergesehenen Kosten zum Beispiel für energetischen Sanierungen verbunden sein. Einschränkungen bei der Gestaltungsfreiheit, Steuern, Versicherungen sind zusätzliche Aspekte, die in Betracht gezogen werden müssen. Letztendlich ist die Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten immer eine persönliche Wahl, die von individuellen Umständen, finanziellen Zielen und Lebensprioritäten abhängt.

Eine gründliche Abwägung der Vorteile und Nachteile, möglicher Risiken und langfristigen Ziele ist entscheidend, um eine fundierte Entscheidung zu treffen, die den eigenen Bedürfnissen und Wünschen gerecht wird.

2. Die Vor- und Nachteile des Mietens

Sprechen wir über die Hauptvorteile die für die Miete einer Immobile sprechen, sind es meistens die Folgenden:

Geringere anfängliche Kosten:
Mieten erfordert in der Regel weniger anfängliches Kapital im Vergleich zum Immobilienkauf. Ohne die Notwendigkeit eines erheblichen Eigenkapitals können Mieter leichter in den gewünschten Wohnraum einziehen.

Weniger Verantwortung:
Als Mieter sind Sie in der Regel nicht für Reparaturen und die allgemeine Instandhaltung der Immobilie verantwortlich. Dies fällt in den Aufgabenbereich des Vermieters.

Weniger Verpflichtungen:
Mieten bedeutet, weniger langfristige Verpflichtungen einzugehen. Dies ist besonders relevant für Personen, die flexibel bleiben möchten und nicht an einen festen Wohnort gebunden sind.

Mehr Flexibilität:
Das Mieten bietet Ihnen die Freiheit, leichter umzuziehen, wenn sich Ihre Lebenssituation ändert.

Kein Marktrisiko für Immobilienwert:
Mieter sind nicht direkt vom Marktrisiko für den Immobilienwert betroffen. Während der Immobilienmarkt schwanken kann, haben Mieter keinen direkten Einfluss auf den Wert des gemieteten Raums.

Kein Zinsänderungsrisiko:
Anders als Hausbesitzer, die Hypothekenkredite mit variablen Zinssätzen haben, sind Mieter nicht dem Risiko von Zinsänderungen ausgesetzt. Mietkosten bleiben in der Regel stabil und vorhersehbar.

Niedrigere monatliche Belastung:
In vielen Fällen sind die monatlichen Mietkosten im Vergleich zu den monatlichen Hypothekenzahlungen niedriger, was kurzfristig zu einer geringeren finanziellen Belastung führen kann.

Und, die Hauptnachteile die für die Miete einer Immobile sprechen, sind die Folgenden:

Kein Eigentum und Wertsteigerung:
Als Mieter werden Sie nie Eigentümer der Immobilie. Dies bedeutet, dass Sie nicht von potenziellen Wertsteigerungen profitieren können, und Ihr monatlicher Beitrag fließt in etwas, das nie Ihr Eigenes sein wird.

Eingeschränkte Gestaltungsfreiheit:
Mieter haben oft begrenzte Möglichkeiten zur individuellen Gestaltung ihres Wohnraums. Veränderungen oder Renovierungen bedürfen oft der Zustimmung des Vermieters.

Mögliche Mietpreiserhöhungen:
Vermieter haben das Recht, die Miete zu erhöhen, insbesondere bei Vertragsverlängerungen oder Sanierungen. Dies kann langfristig zu höheren monatlichen Kosten führen, die sich auf Ihr Budget auswirken können.

Eingeschränkte Kontrolle:
Als Mieter haben Sie in der Regel begrenzte Kontrolle über die Immobilie. Sie können sie nicht nach Ihren eigenen Vorstellungen gestalten.

Keine Kapitalbildung durch Mietzahlungen:
Anders als bei Hypothekenzahlungen, die zum Aufbau von Eigenkapital führen, führen Mietzahlungen nicht zu einem eigenen Vermögenswert. Langfristig kann dies zu finanzieller Abhängigkeit führen.

Mögliche Umzugsbeschränkungen:
Mieter könnten in ihrer Entscheidungsfreiheit eingeschränkt sein, besonders wenn der Vermieter eine Mindestmietdauer in den Mietvertrag mit aufnimmt. Eine ordentliche Kündigung ist somit fast immer ausgeschlossen Dies kann die Flexibilität beeinträchtigen, besonders bei berufsbedingten Veränderungen.

Das Mieten einer Immobilie bietet also eine Reihe von Vorteilen, die insbesondere für Menschen mit sich ändernden Lebensumständen oder bestimmten Prioritäten attraktiv sein können. Zu den positiven Aspekten gehört die geringere anfängliche finanzielle Belastung, da Mieter in der Regel kein erhebliches Eigenkapital benötigen. Die Flexibilität beim Umzug ist ein weiterer entscheidender Vorteil, da Mietverträge oft kürzere Laufzeiten haben.

Mieter haben außerdem weniger Verantwortung für Reparaturen und die Instandhaltung der Immobilie, was Zeit und finanziellen Aufwand sparen kann. Die finanzielle Planungssicherheit durch stabilere monatliche Mietkosten und die Freiheit, verschiedene Wohnorte zu erkunden, sind weitere Pluspunkte. Trotz dieser Vorteile gibt es jedoch auch einige Nachteile des Mietens. Mieter erwerben kein Eigentum und profitieren nicht von möglichen Wertsteigerungen der Immobilie.

Mögliche Mietpreiserhöhungen durch Vermieter können zu höheren monatlichen Kosten führen. Die eingeschränkte Gestaltungsfreiheit und die Unsicherheit bezüglich der Langzeitstabilität sind weitere Aspekte, die Mieter berücksichtigen sollten. Die begrenzte Kontrolle über die Immobilie, mögliche Beschränkungen durch Vermieter und die Tatsache, dass Mietzahlungen nicht zum Aufbau von Eigenkapital führen, sind weitere Herausforderungen.

Insgesamt hängt die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen von den individuellen Lebensumständen, finanziellen Zielen und persönlichen Vorlieben ab. Während das Mieten eine flexible und oft kostengünstigere Option sein kann, muss berücksichtigt werden, dass es mit gewissen Unsicherheiten und begrenzten langfristigen finanziellen Vorteilen verbunden ist. Es ist wichtig, diese Vor- und Nachteile sorgfältig abzuwägen und die Wahl entsprechend den individuellen Bedürfnissen zu treffen.

3. Der Mietzins und die Kreditrate

Beleuchten wir das Thema Kaufen oder Mieten einmal von der finanziellen Seite

Gehen wir aber einmal einen Schritt zurück und schaffen uns mal eine fiktive Grundlage, auf die wir aufbauen können und nehmen als Beispiel eine Standard 3 – Zimmer Wohnung mit 85 qm hier bei uns in Lüneburg. Der Mietzins liegt durchschnittlich bei € 900,00 + € 200,00 Nebenkosten. Das entspricht eine Warmmiete von € 1.100,00. Berücksichtigen werden wir hierbei jedoch nur die Kaltmiete von € 900,00. Denn, diese entspricht dem realen Mietzins, den wir zu Grunde legen müssen und mit dem wir unseren Vergleich anstellen können. Warum? In Diskussionen wird immer davon ausgegangen, dass man genau für den Betrag den man für die Miete ausgibt auch kaufen könnte. Das hört sich verlockend und auf den ersten Blick auch plausibel an. Schreiben wir uns das einmal auf ein Blatt Papier sieht das wie folgt aus:

Der Mietzins für die Wohnung = Meine Kreditrate für das Haus

Schauen wir uns jetzt einmal an, wie sich ein Kredit zusammensetzt. Jeder der schon einmal ein Auto mit einem Bankdarlehen finanziert hat kennt die Aufstellung aus Zinsen und Tilgung. Genauso setzt sich in den meisten Fällen auch der Wohnkredit zusammen. Nämlich aus? Genau Zinsen und Tilgung, genauer gesagt sind: 

Zins +Tilgung = meine Kreditrate

Heißt der Zins, den ich jeden Monat an die Bank zahle, zahle ich dafür das sie mir das Geld leiht. Die Tilgung, die ich meist in Höhe von 2% zahle, dient für den Kapitalaufbau oder anders gesagt zur eigentlichen Tilgung der geliehenen Summe. So ist es auch bei der Miete. Der monatliche Mietzins, in unserem Fall € 900,00 (vergleichbar mit dem Zins den ich an die Bank zahle) geht an den Vermieter – ist somit auch weg. Um nun ein Kapital aufzubauen, müsste ich in irgendeiner Form jeden Monat Geld anlegen. Somit würde es nun logischerweise wie folgt aussehen:

Mietzins + Kapitalaufbau entspricht Zins + Tilgung

In einem objektivem Vergleich muss nun noch einen weiteren Faktor berücksichtigt werden, an den kaum einer denkt: die Instandhaltungskosten. Die müssen für Immobilien für die anfallende Reparaturen und die Abnutzung immer mit einbezogen werden. Bei Eigentumswohnungen heißt das übrigens Hausgeld und muss monatlich immer von der Eigentümergemeinschaft gezahlt werden. Beim Haus ist der Eigentümer jedoch selbst verantwortlich hierfür die notwendigen Rücklagen zu bilden. Hat man diese vor der und zum Anfang der Coronakrise noch mit 1,0 – 1,5% vom (Netto)-Kaufpreis angesetzt sind es auf Grund der steigenden Preise und der Inflation mittlerweile 2,0 – 2,5%. Im Vergleich hierzu fallen diese Kosten zur Instandhaltung einer Wohnung die ich zur Miete bewohne nicht an und werden vom Vermieter getragen. Ein Umlegen auf die Mieter ist hier nicht möglich. So erweitert sich die aktuelle Vergleichsformel um diesen Wert und sieht wie folgt aus:

Mietzins + Kapitalaufbau = Zinsen + Tilgung + Instandhaltungskosten

4. Die Zinssituation und ihre Auswirkung

Nun, da wir die Vor- und Nachteile von Kaufen und Mieten kennen, lassen Sie uns einen Blick auf die aktuelle Zinssituation werfen. Die Zinssätze sind ein entscheidender Faktor bei der Finanzierung Ihrer Immobilie.

Die Zinssätze bei der Finanzierung sind ein entscheidender Faktor bei der Wahl zwischen dem Kauf und der Miete einer Immobilie. Sie spielen eine zentrale Rolle, da sie direkte Auswirkungen auf die monatlichen Kosten haben, die mit dem Erwerb eines Eigenheims verbunden sind. Hier ist, warum die Zinssätze so bedeutend sind:

1. Einfluss auf die monatlichen Hypothekenzahlungen: Die Höhe der Zinssätze beeinflusst die monatlichen Raten, die Sie für Ihre Hypothek zahlen müssen. Je niedriger der Zinssatz, desto geringer sind Ihre monatlichen Hypothekenkosten.

2. Langfristige Kosten: Da eine Hypothek normalerweise über einen Zeitraum von 15 bis 30 Jahren abbezahlt wird, haben selbst geringfügige Unterschiede in den Zinssätzen erhebliche Auswirkungen auf die Gesamtkosten der Immobilie. Ein niedrigerer Zinssatz kann dazu führen, dass Sie über die Laufzeit Tausende von Euro einsparen.

3. Kaufkraft: Niedrige Zinssätze erhöhen Ihre Kaufkraft, da Sie bei gleicher monatlicher Rate in der Lage sind, eine teurere Immobilie zu finanzieren. Höhere Zinssätze können dagegen Ihre Kaufkraft einschränken.

4. Vergleich mit der Miete: Die monatlichen Hypothekenzahlungen müssen im Vergleich zu den Mietkosten betrachtet werden. Wenn die Hypothekenzahlungen ähnlich oder niedriger sind als die monatliche Miete für eine vergleichbare Immobilie, kann es wirtschaftlich attraktiver sein, zu kaufen.

Um dies zu verdeutlichen, werfen wir einen Blick auf die monatlichen Hypothekenzahlungen in Bezug zur Miete. Wenn die Hypothekenzahlungen bei niedrigen Zinssätzen ähnlich oder sogar geringer sind als die monatliche Miete für eine vergleichbare Immobilie, kann es finanziell sinnvoller sein, zu kaufen. Niedrige Zinssätze können den Kauf von Immobilien im Vergleich zur Miete attraktiver machen, da Sie in einem eigenen Zuhause wohnen und gleichzeitig langfristig Vermögen aufbauen. Die Zinssituation sollte daher bei der Entscheidung, ob Sie kaufen oder mieten sollten, sorgfältig berücksichtigt werden, da sie erheblichen Einfluss auf Ihre finanzielle Situation hat.

5. Finanzierungsbeispiel: 400.000 € Immobilienkauf

Nehmen wir an, Sie planen den Kauf einer Immobilie im Wert von 400.000 € mit einer Tilgung von 2%. Wir vergleichen die Zinssätze für das Jahr 2019 (1%, 1,5%, 2% und 2,5%) mit den Zinssätzen für das Jahr 2023 (3,5%, 4,0%, 4,5% und 5%) und ermitteln die monatlichen Raten für jede Kombination. Dies zeigt, wie stark die Zinssätze Ihre monatlichen Zahlungen beeinflussen können.

Wie Sie sehen, können selbst geringfügige Änderungen der Zinssätze erhebliche Auswirkungen auf Ihre monatlichen Zahlungen haben. Niedrige Zinsen können den Kauf einer Immobilie im Vergleich zur Miete wirtschaftlich attraktiver machen.

6. Fazit

In einer Zeit, in der Immobilienpreise und Zinssätze ständig schwanken und die Inflation sehr volatil ist und bleibt, ist die Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten komplexer denn je. Es gibt keine generelle Einheitslösung und Ihre individuellen Umstände und Prioritäten sollten bei Ihrer Wahl die größte Rolle spielen. Die Entscheidung ist demnach keine leichte Aufgabe und gerade deshalb ist es entscheidend, einen vertrauenswürdigen Partner an seiner Seite zu haben. Bei Ostheide Immobilien biete ich Ihnen die Expertise und die Informationen, die Ihnen die Entscheidung einfacher gestaltet. Hierbei können Sie auf Vertrauen zählen und sicher sein, dass Sie an erster Stelle stehen, sodass Sie im Anschluss Ihre persönliche Immobilienentscheidung treffen können.